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再談北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)會(huì )崩盤(pán)嗎

2024-06-12 15:38:44 admin 56
最近好幾位業(yè)內朋友給我轉來(lái)幾篇關(guān)于一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓空置率全面上升的文章,如《空置率創(chuàng )10年新高!上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)降溫》、《互聯(lián)網(wǎng)金融、直播退潮:一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓空置率全面上升》、《逃離上海之心!陸家嘴空置率超過(guò)20%》等,這些文章在百度上很容易找到全文。其核心邏輯如果用一句話(huà)總結,無(wú)非就是“宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境都這么差了,還有誰(shuí)租寫(xiě)字樓呢?”2016年8月我在財新就曾討論過(guò)這個(gè)問(wèn)題《北京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)會(huì )崩盤(pán)嗎?》。三年之后的今天,我們再回望當時(shí)的邏輯和判斷。有些觀(guān)點(diǎn)容易形成共識并且經(jīng)過(guò)了一定周期的市場(chǎng)檢驗;有些觀(guān)點(diǎn)需要大家不斷打磨和深化。
 
容易達成共識的觀(guān)點(diǎn)如下:
 
(1) 宏觀(guān)經(jīng)濟確實(shí)不好,2016年不好,今天更不好,并且未來(lái)幾年也沒(méi)有明顯跡象會(huì )轉好。寫(xiě)字樓市場(chǎng)作為一個(gè)典型的TO B端生意,經(jīng)濟不好、P2P跑路、直播退潮等確實(shí)會(huì )對寫(xiě)字樓租賃需求有直接的沖擊。如果說(shuō)商辦市場(chǎng)是宏觀(guān)經(jīng)濟的晴雨表,那么寫(xiě)字樓市場(chǎng)的反應則更直接;購物中心市場(chǎng)作為一個(gè)TO C的生意,相對更抗周期和滯后一些。但過(guò)去三年,經(jīng)濟不好,北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)不但沒(méi)有崩盤(pán),反而商辦大宗資產(chǎn)的交易額從500億元跳升至900億元。保險機構、外資、科技巨頭等機構紛紛重手布局北京商辦資產(chǎn),不是因為極度樂(lè )觀(guān)和看好,而是避險、防守的心態(tài)更重;
 
(2) 在中國特色的市場(chǎng)經(jīng)濟中,北京與其他一線(xiàn)城市不同。以民營(yíng)經(jīng)濟為主、市場(chǎng)化程度最高、對租金變化最敏感的深圳,受到的沖擊最直接,尤其是二房東模式很容易發(fā)生財務(wù)模型垮塌事件;上?;谄涞罔F軌道交通的發(fā)達以及國際化程度更高,除了陸家嘴、南京西路等傳統商務(wù)區,大虹橋、張江、前灘等多點(diǎn)開(kāi)花,供應量巨大,空置率攀升在所難免,正如朋友圈的一位朋友所言,上海的寫(xiě)字樓業(yè)主不易;北京是一個(gè)以國企、央企以及金融監管機構為班底的特殊市場(chǎng),并且2018年9月26日北京市政府官網(wǎng)發(fā)布《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》,其中規定東城區、西城區、朝陽(yáng)區、海淀區、豐臺區、石景山區的東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以?xún)冉剐陆ň频?、?xiě)字樓等大型公建項目。一方面需求預算相對堅挺,另一方面主城區供應有限;
 
(3) 即便如上一條,北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)內各個(gè)板塊的分化也非常明顯。根據戴德梁行2019年第二季度的研究報告,即便在經(jīng)濟增長(cháng)相對乏力的環(huán)境中,金融街基于其一行三會(huì )的監管區位優(yōu)勢,空置率僅為3.1%;中關(guān)村基于其科研機構密集的優(yōu)勢,TMT企業(yè)租賃需求旺盛,并且長(cháng)期沒(méi)有新增供應,空置率僅為1.2%;燕莎商圈基于其使館區的優(yōu)勢,寫(xiě)字樓空置率長(cháng)期維持在6.3%左右的水平;中央商務(wù)區基于中服地塊單項目甲級寫(xiě)字樓供應量高達44萬(wàn)平米,空置率從2018年三季度的3.5%提升至2019年二季度的8.2%,空置率上升明顯,短期內租金增長(cháng)壓力較大。在新興區域內,麗澤和望京酒仙橋(非望京核心區)因為短期供應量較大,空置率高達71%和16.8%。
 
除了上面相對容易達成共識的觀(guān)點(diǎn),有些觀(guān)點(diǎn)則更值得我們關(guān)注:
 
(1) 科技行業(yè)對寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響將越來(lái)越深遠,并且呈現加速趨勢。
按照北京市統計局的官方數據,從2016年到2018年,北京信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)GPD的年度增長(cháng)率分別是11.3%、12.6%和19%,遠高于2018年北京總GDP6.6%的年增長(cháng)率。與之相匹配的是中關(guān)村商圈的寫(xiě)字樓租金變化趨勢。按照戴德梁行的統計,過(guò)去三年中關(guān)村甲級寫(xiě)字樓租金漲幅高達36.5%。
按照北京市副市長(cháng)盧彥的說(shuō)法“產(chǎn)值達到100億,首鋼用了71年,聯(lián)想用了17年,而小米只用了不到3年”。只有高利潤的行業(yè)才能支撐高租金??萍脊静粌H影響著(zhù)一個(gè)城市的寫(xiě)字樓租賃需求,甚至影響著(zhù)一個(gè)城市的年齡生態(tài)和產(chǎn)業(yè)變遷。以年齡為例,大都市發(fā)展科技創(chuàng )新,年輕科技精英是絕對主力?!?017年IT四大巨頭員工身體狀況排行榜》顯示,阿里巴巴員工平均年齡為32.2歲,華為是30.1歲,百度29.2歲,騰訊28.9歲。其中,阿里巴巴入職滿(mǎn)5年的員工,平均年齡只有31.6歲。這些年輕的科技精英,偏好“白天熙熙攘攘,晚上燈光明亮”的都市繁華生活。而城市也會(huì )因為這些人而年輕。
 
(2) “產(chǎn)業(yè)張力”將決定“空間GMV”,空間GMV將決定樓宇價(jià)值。
前段時(shí)間看到盧陽(yáng)的一篇文章,其核心觀(guān)點(diǎn)包含三個(gè):其一、最終決定地產(chǎn)價(jià)值的,不是位置而是空間GMV??臻gGMV也就是在這個(gè)空間里發(fā)生的所有交易總額;其二、任何空間都是綜合體。我們會(huì )看到各種各樣的空間錯用、再利用、多重利用的創(chuàng )新,無(wú)非都在做一件事情——就是把空間的使用人群變多、使用時(shí)間拉長(cháng),以及讓空間里面的活動(dòng)更加豐富;其三、空間大數據能夠帶來(lái)個(gè)人定制。無(wú)論是線(xiàn)下書(shū)店能夠根據你的喜好進(jìn)行智能,還是你一進(jìn)商場(chǎng)商家就能根據皮膚狀況推薦化妝品,這些案例,其實(shí)都是空間數據應用的場(chǎng)景。甚至,你住酒店,床、燈光設置可以跟你家里一模一樣。
但如果進(jìn)一步追問(wèn),何為“空間的GMV定價(jià)”?其底層最核心的邏輯應該是“產(chǎn)業(yè)張力”。那何為好的或者說(shuō)有張力的產(chǎn)業(yè)呢?當下的標準主要包含三個(gè)子邏輯:其一是它需要有持續的融資能力,如TMT、人工智能等,大量資本的持續注入推動(dòng)其不斷迭代,而不是曇花一現;其二、要有高的附加值和長(cháng)尾效應;其三、需要政治正確,顯然P2P不滿(mǎn)足這一條。
如果我們再進(jìn)一步追問(wèn),北京各個(gè)寫(xiě)字樓集群區域都是基于什么樣的產(chǎn)業(yè)張力或者獨特背景而形成的?如前所述,每個(gè)區域形成都有其歷史機緣。以金融街為例,北京金融街的租金一直高居榜首,很重要的原因是金融監管機構以及金融企業(yè)的高租金承載力。其中,英藍國際金融中心的租金高達27元/天/平米,該樓宇的估值相當之高,不是因為它的硬件多么好,而是因為高盛、黑石、JP Morgan、國開(kāi)金融等行業(yè)頭部機構是其租客。
 
(3) 寫(xiě)字樓市場(chǎng)會(huì )走向重度運營(yíng)的邏輯,即寫(xiě)字樓購物中心化運營(yíng)。
通常而言,寫(xiě)字樓市場(chǎng)往往不是重度運營(yíng)的邏輯。以我辦公所在的北京國期寫(xiě)字樓一座為例,很多年一直都處于租客排隊的狀態(tài),業(yè)主方挑選租客,根本無(wú)需關(guān)注服務(wù)。但近期隨著(zhù)市場(chǎng)壓力加大,也開(kāi)始關(guān)注配套服務(wù)了。具體而言,寫(xiě)字樓購物中心化運營(yíng)包含以下幾點(diǎn):
 
其一、跨業(yè)態(tài)跨產(chǎn)品混搭。淘寶已經(jīng)實(shí)現了千人千面,并且“無(wú)死鏈接”,即各個(gè)鏈接都可以無(wú)限點(diǎn)擊下去;餐廳的關(guān)鍵考核指標就是客單價(jià)和翻臺率。同樣,辦公空間的跨業(yè)態(tài)混搭也必然是一種嘗試,未來(lái)辦公樓的運營(yíng)也會(huì )購物中心化。有些業(yè)態(tài)就是吸流量的低利潤中心,而有些供應相對稀缺并且信息不透明的業(yè)態(tài)(如便利店中自己管控上下游的高利潤產(chǎn)品)就是利潤中心。TO C端講究性?xún)r(jià)比,如配套早餐;TO B端追求利潤,如視頻會(huì )議系統。但避免為了混搭而混搭,上述邏輯以及百變空間的前提都是提升NOI。正如在亦莊做辦公通常不如公寓,在國貿做公寓通常不如辦公的利潤高。
 
其二、會(huì )員系統以及實(shí)體資產(chǎn)虛擬化的紅利。滴滴把汽車(chē)的實(shí)體資產(chǎn)實(shí)現了線(xiàn)上虛擬化和可視化,并且有效進(jìn)行了連接。同樣的邏輯,wework探索了空間會(huì )員化運營(yíng),以提升有限空間的利用效率。所謂商辦資產(chǎn)虛擬化包含兩個(gè)維度:其一是空間運營(yíng)的會(huì )員化;其二是資產(chǎn)本身的份額化。二者都能實(shí)現流動(dòng)性溢價(jià)。
 
其三、辦公樓衍生服務(wù)需要圍繞客戶(hù)的事業(yè)而不是生活多琢磨。何為“新辦公”的強需求?很多空間衍生服務(wù)都是圍繞辦公人群生活配套服務(wù)而展開(kāi),但實(shí)際效果往往是事倍功半。直到看見(jiàn)劉愛(ài)民的一個(gè)觀(guān)點(diǎn)——圍繞客戶(hù)的事業(yè)而不是生活多琢磨。辦公人群通常處于事業(yè)活躍期,再加上大多數人過(guò)去也沒(méi)有奢侈生活的體驗,埋頭掙錢(qián)、隨便對付一口是常態(tài)。那辦公人群具體有哪些需求呢?隨便想到的幾個(gè)事:頭腦風(fēng)暴之類(lèi)的會(huì )議如何快速的通過(guò)智能硬件會(huì )議桌形成紀要以及具體分工和時(shí)間表?員工報銷(xiāo)如何更便捷?越忙碌的員工越?jīng)]時(shí)間報銷(xiāo)。早餐如何更省時(shí)間,性?xún)r(jià)比更高?會(huì )議室開(kāi)完會(huì )后如何自動(dòng)恢復到干凈整潔的狀態(tài)等等。很多時(shí)候,聯(lián)合辦公提供了過(guò)度服務(wù)并且太關(guān)注偽需求。
 
北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)是否會(huì )崩盤(pán)?這個(gè)問(wèn)題我們三年前討論過(guò),或許三年后仍會(huì )討論。身邊時(shí)常會(huì )有這樣的朋友,接受過(guò)非常好的教育,閱讀量大,極度理性,每每交流時(shí)侃侃而談,對市場(chǎng)中的也非常敏感。但往往他自己的理財投資情況并不理想。其實(shí)任何投資都有風(fēng)險,關(guān)鍵是合理配置,平衡風(fēng)險和收益。
 
耶魯大學(xué)基金會(huì )作為全球成熟機構投資人的典型代表之一,其資產(chǎn)配置邏輯也值得我們關(guān)注。近期公開(kāi)的資產(chǎn)配置池包含以下資產(chǎn):(1)流動(dòng)性最高的現金占比3.5%;(2)固定收益類(lèi)的債券占比4.9%;(3)核心城市的商業(yè)地產(chǎn)占比17.6%;(4)石油、天然氣等大宗商品占比8.2%;(5)私募股權類(lèi)PE占比33%;(6)包含美股以及其他國家的股票投資占比15.4%;(7)資產(chǎn)重組或者破產(chǎn)清算等事件驅動(dòng)的機會(huì )性投資占比17.4%。不難發(fā)現,現金、固收類(lèi)防守型的資產(chǎn)合計配置比例為8.4%,這類(lèi)配置屬于低風(fēng)險、低收益產(chǎn)品;商業(yè)地產(chǎn)、石油等大宗商品合計配置占比為25.8%,這類(lèi)配置屬于中等收益、中等風(fēng)險產(chǎn)品;股票、PE等產(chǎn)品的配置比例為65.8%,這類(lèi)配置屬于高風(fēng)險、高收益類(lèi)產(chǎn)品。
 
同樣的邏輯,我們再反觀(guān)中國國內高凈值客戶(hù)的資產(chǎn)配置情況。按照招行與貝恩咨詢(xún)聯(lián)合發(fā)布的《2019中國私人財富報告》顯示,2019年中國高凈值客戶(hù)的配置情況:儲蓄現金為24%、銀行理財為12.3%、債券為7.1%、信托為8.8%、股票為17.1%、公募基金為8.9%、保險為3%、投資性房地產(chǎn)為13.2%、其他投資為5.6%。
 
結合現狀我們可以發(fā)現以下特征:(1)國內高凈值客人明顯屬于風(fēng)險厭惡型偏好,現金、銀行理財、債券和保險這類(lèi)低風(fēng)險、低收益的產(chǎn)品合計占比46.4%;(2)國內可選擇的金融產(chǎn)品豐富度欠佳,國外成熟市場(chǎng)的中等收益、中等風(fēng)險的房地產(chǎn)信托投資基金(簡(jiǎn)稱(chēng)“REITs”)還沒(méi)有正式推出,取而代之的是類(lèi)剛性?xún)陡兜男磐挟a(chǎn)品。隨著(zhù)信托剛性?xún)陡兜拇蚱?,其市?chǎng)風(fēng)險也在不斷累積;(3)股票、PE等權益型投資在國內投資市場(chǎng)的配置比例相對較低,除了投資人風(fēng)險偏好之外,市場(chǎng)本身的成熟度也在陸續完善;(4)中華民族作為最早的定住民族,國內投資者對不動(dòng)產(chǎn)投資有明顯的偏好,投資性房地產(chǎn)占比13.2%,但國內投資者所投資的不動(dòng)產(chǎn),相當一部分比例是指住宅地產(chǎn),而非國外成熟市場(chǎng)的現金流穩定的優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。一方面優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的投資門(mén)檻較高,小體量資金的投資者無(wú)法直接參與;另一方面過(guò)去十多年國內住宅市場(chǎng)快速發(fā)展,“炒住宅”現象普遍。
 
縱觀(guān)國外成熟資產(chǎn)配置市場(chǎng),優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是資產(chǎn)配置中不可或缺的一部分。而這個(gè)市場(chǎng)真正的大錢(qián)保險機構還沒(méi)有成規模的進(jìn)入。按照保監會(huì )的監管規定,險資可以有30%的資金配置到商業(yè)物業(yè)。然而,投資不動(dòng)產(chǎn)最多的中國人壽和平安保險,在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的配置比例也僅僅不超過(guò)3%。北京優(yōu)質(zhì)的商辦資產(chǎn)依然值得我們去重點(diǎn)布局,正如此前我的一篇文章所言,尤其是那些能嫁接有生命力產(chǎn)業(yè)的寫(xiě)字樓和有消費力人群的購物中心


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